前回のブログ【売却ってどんな流れ？～売却ガイドブック～Part2】では、フローチャートの内容を掘り下げて書きました。
今回は、【売却ってどんな流れ？～売却ガイドブック～Part3】ということで、STEP2－売却物件の調査・査定 STEP3－事前確認事項について
のことを詳しくお話できればと思います。
【STEP2】お客様より、売却のご依頼を受けたあと、不動産の特徴を正確に把握することで適正な査定価格をお客様にご提示します。
売却不動産の事前調査をし、価格査定を行います。
売却不動産の事前調査
お客様から売却のご相談をうけますと、事前調査として、まずは下記の事項を調べていきます。
１）権利関係等の調査
| ご相談内容 | 調査先 | 内容 |
| 権利関係の調査 | 法務局 | 所有権、抵当権※1、借地権、地上権、地役権など ※1 抵当権が設定されている場合は、借入金の残高を確認させていただきます。 |
| 法令上の制限に 関する調査 |
役所 | 建築基準法、都市計画法などに関する調査（建築確認、道路、都市計画など） |
| 直ちに利用可能な設備 | ガス会社 | ガスの全面道路配管、プロパンガス供給会社 |
| 電力会社 | 電気事業者 | |
|
マンションの場合 |
管理会社 管理組合 |
管理形態、管理方法、管理費・修繕積立金の状況、建物修繕、管理規約、使用細則など （調査に関しては売り主様のご協力が必要になります。当社が調査するにあたって、委任状やその他の手続きが必要になることがあります。） |
２）売却不動産をお調べいたします
| 土地 | 形状、高低差、境界線の有無※2、越境の有無など |
| 建物 | 構造、築年数、間取り、設備、日照、眺望、使用状況など |
| ※２ 境界線の有無 対象不動産の範囲や権利確認を把握するため、境界標の有無を確認します。境界が不明の場合は、お引渡しまでに設置する必要があります。 |
3）周辺の事例などをお調べいたします
| 取引事例 | 近い時期に取引された不動産の価格 |
| 売買事例 | 現在、売り出しされている不動産の価格 |
| 公的価格 | 地価公示価格、基準地価、路線価 |
4）周辺環境や施設をお調べいたします
| 交通 | 最寄り駅への距離、バスの利便性、商業・教育施設への距離など |
| 環境 | 街路の整備状況（歩道、街路灯、街路樹など）、騒音、振動・異臭の有無、周辺環境に影響を及ぼす施設の有無（危険施設、嫌悪施設、暴力団事務所など） |
売却不動産の価格査定
不動産会社に不動産価格の査定を依頼したときに、【机上査定】ですか？それとも【調査査定】ですか？と聞かれたことはありませんか？
それぞれに特徴があり、査定方法が異なります。
まずは、2つの査定方法について見てみましょう！
| ■机上査定■ | ■調査査定■ |
| 地図は近隣事例、公示地価などを参考に算出する簡易的な参考査定です。 | 実際に担当者が現地まで伺い、目で確認をして建物の状態などを目で確認し、算出する精度の高い査定です。 |
上記のように2通りの査定方法がありますので、お客様のご都合に合わせてお選び頂ければと思います。
査定方法が決定した後、下記の方法から最終的な査定価格を試算します。
＜査定の方法＞
| 取引事例比較法 | ＜対象＞居住用不動産、店舗（マンションや一戸建）、土地など ①事例の収集→②事例の絞り込み→③売却不動産との比較→④査定価格の試算 |
| 原価法 | 対象の不動産の再調達価格を求め、この再調達価格について減価修正を行って価格を求めるものです。 |
| 収益還元法 | ＜対象＞賃貸不動産、店舗・事務所など ①周辺賃貸相場の確認→②年間予想純利益の試算→③回収可能期間の試算→④査定価格の試算 |
上記の方法に加えて、経済情勢、住宅市場動向、エリア特性、建物保証の有無などを考慮して、最終的な査定価格を試算します。
不動産ご売却にあたり事前にご確認いただきたい事項があります。
重要ですので、売却前にご確認ください。
●境界線の確認
不動産を売買する場合、隣地との境界線を確認し明示することが必要です。境界が不明な状態で売却することはできません。
協会確認には売り主様・隣地の方・弊社の担当（必要に応じて土地家屋調査士・測量士）の立ち会いが必要な場合がありますのでご協力をお願いします。
●住所の移動について（住民票）
登記されている住所と現住所が異なる場合は住所変更登記などの手続きが必要となりますので担当者にご相談ください。
信栄ホーム㈱では、蓮田市、白岡市、伊奈町の地元を中心に不動産、建築全般を営業して創業31年になりました。地域密着で土地／戸建／マンションの売却物件を募集しております。
査定無料・相談無料・秘密厳守ですので、お気軽にご相談下さいませ。
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